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關于餐廳選址的忠告

西餐幫2021-06-04 16:56:45

西---專業的西餐服務平臺


作者:易正偉,來源:餐飲O2O


  麥當勞CEO說過,餐飲最重要的是三件事:選址、選址、還是選址!今天我們再來看看其血淋淋的實戰案例。前些天,我在記憶中尋獲了些快餐選址的觀點,那是過往經歷中令人愉快的正能量,但那遠不如我的殤痛刻骨銘心。今天,我要挑戰解剖自己,讓選址傷口里的淤血流出來,騰出點空間滋長新的細胞。


  選址,從來就是不斷提升商圈辨識功力的修煉。善于從失敗中總結經驗教訓,必定能幫助我們的企業少交點不必要的學費,畢竟餐飲行業太苦逼,掙的都是血汗錢。


選址這門學問太廣博,太不可控,因地制宜的把握每一個店址,踏踏實實的做好每一項調查是關鍵。

* 沒有鋪位是非簽不可的!
* 利潤是談判談出來的!
* 讓對方先開條件!
* 招牌位越多越好!
* 選址決策要快人一步!
* 好鋪位可先交訂金!
* 吃虧就是福!


我想我應該算得上選址圈里的一員老兵吧!早在2002年在真功夫從運營過度到選址開發,到今天經我手的簽約合同約150家左右(真功夫+72街),累計概判成功率在70%左右吧!另外的30%非成功店起碼消耗了對等的30%的成功店,所以,結果我終究只開成功了40%的店。


從財務回報的角度,150家店里只有40%的店在創造價值,另外的可平衡忽略掉!事實亦如此,如果這150家店同屬一個公司,從財務核算角度看,那么前60名業績的餐廳肯定比150家整體餐廳創造的利潤多。這有點像2/8原則,20%的優質店創造了80%的業績。


緣何如此?很多店為了規模效應不得不開,不得不博。選址的好壞,我總認為在先天上就決定了該店至少51%的成功與否可能性,剩下的后天努力(卓越的運營能力)就算給你留下49%的空間提升,其實大部分的項目很難實現。個別特例,開業滿一年后能可比增長率50%或以上的項目也有,但鳳毛麟角。

觀點一:千萬不要為了規模增長盲目開店。

選址系統,國內餐飲業能超過百勝(KFC)的無出其右。


他們有句經典名言,選址是科學與藝術的結合。


科學是方法,藝術是直覺。他們的科學方法是把選址系統分門別類,從網絡規劃到地產開發到資產管理。他們總把工作做得有前瞻性,當年我最羨慕和佩服他們圈內的前輩往往在年中就開始考慮下一年的布局了,因為當年的指標基本年中就完成了。這其中網絡規劃的作用和效果不言而喻。至于地產開發就是按照網規的點撲上去掃蕩就行,資產管理則是對已開店的續約,改造,分租,減租等工作的維護。


所謂藝術,我到覺得是個人綜合經驗的體現。他考驗的是你對商圈的獨到見解和你的魄力。另外也顯示你對品牌駕馭與自信的程度。你了解你的顧客構成么?你理解你的品牌特質么?你的賣點符合商圈的需求么?


你的顧客來源在哪里?……?


觀點二:選址也建立系統,建立符合品牌自身特質的實用系統。

記得2002年底,我全面接手真功夫廣州市場時,才4家店,品牌當時還是叫雙種子。直到2004年改名真功夫時,也不超過10家店。


雙種子發展緩慢的根本原因是沒有品牌定位,但真功夫真不一樣,品牌強勢,定位鮮明。唯獨太新,市場認知度極低。


當年廣州最牛的購物中心是天河城,而它的對面有條體育西路食街,是餐飲商家必爭之地。當時記得還在修地鐵,但不影響行人過馬路去天河城。這條街給我的信心就是通過測算,我們相信路口的麥當勞餐廳月營業額可以做到200萬+,剛好路另一端有個240方的靚位出來了,但條件很糟糕。2年合同期,原價12萬/月,現價8萬/月,做否?冒著極大的風險,我強烈說服老板成交。


事實上我計算過把投資按兩年折舊基本預估月營收達60萬就不虧本,事實上開業與預估是吻合的,但增長很快,不到半年就破百萬每月,兩年內投資早已收回,兩年后地鐵修好,該店表現優異也順利續約,那是一個瘋狂的年代。這個項目奠定了真功夫廣州市場的發展根基,關鍵改變了整個發展思路,新品牌,制高點取位。

觀點三:對于初創的餐飲品牌,制高點選址戰略勢在必行。


提醒,務必是做品牌而不是生意。其實回想72街發展到今天的歷程,我們也一直是這樣做的。

從運營到選址開發,最大的感觸是失控。運營是內部事物,可控性強,而選址開發是社會性的。


選址需要你與不同類型的業主,政府各相關部門(城管、工商、稅務、房管、國土、規劃等),消防環保合作商等等打交道。這些外部因素你一樣都控制不了!它要求你是超人,什么都要懂點,什么都能和別人有話題。


選址要求你是活地圖,整個城市裝在你的心中。它要求你勤奮,知識面寬,懂一點法律,知曉政府部門辦事流程,善交際,有興趣特長,能喝酒,甚至會唱歌跳舞會“泡妞”。


總之,人脈關系好,符合中國特色的生存能力并有專業基礎,三教九流,雅俗共賞。選址開發團隊的成員可以不要求有高學歷,但必須具備以上的某種能力,在經過團隊成員的傳幫帶,必定能成氣候。

觀點四:充分授權,打造一支理解品牌。


能征善戰,三教九流,雅俗共賞的選址開發隊伍,這是保證品牌良性發展所必備的,靠老板一個人,累死你也不見得好到哪兒去!


選址這門學問太廣博,太不可控,因地制宜的把握每一個店址,踏踏實實的做好每一項調查是關鍵。選址也是一門概率學,我們所做的每一項工作無非是為決策店址提高贏的機會,或許我們的思維在當今這個“互聯網+”的時代已經落后,應該還有更先進的工具提高我們的成功率,我期待著同行們用智慧為所有開餐飲實體店的朋友在選址領域指點迷津,開創未來!為中國餐飲業做出幾個世界級的品牌而努力。


72街已經歷7年之癢,我們一直在路上!文中的觀點多有疏漏,權當拋磚引玉,感謝大家的支持!


念念不忘,人生最美好的黃金十年在真功夫度過。感激當年的老板,給了我學習成長的舞臺!慶幸活在這個草根有機會逆襲的時代!



存在的就是合理的。每個人都可以進入餐飲,開店不難,有錢就行。關鍵能存活多久?能做多大?憑什么做到?


記得08年和我另外兩位大哥(萬偉明:原真功夫副董事長;周明:原真功夫全國營運中心總經理;)創立72街的時候,我們內心里就有一個愿望,誓要對行業發展貢獻一己之力,遺憾的是72街一直不不溫不火,糟糕的是我們自己一直想差異化經營,可始終不得其法,糊里糊涂走到今天居然也有近60家分店。我想,在眾多的顧客和同行眼里我們就是模仿品牌,談及行業貢獻便慚愧不堪了。

不過,對于創業起步者,模仿倒是一個穩妥的做法,遵循成功品牌的路子起步,而不是純粹的山寨。我們當時想得很簡單,有麥當勞也有肯德基,有蘇寧也有國美,有伊利也有蒙牛,那么,有真功夫也會有72街!現實很殘酷,他不會因為你有理想而青睞有加,重要的還是事在人為。

到今天,我們活了7年,很幸運依然鮮活。倒不是討巧,今天的中國餐飲市場,只要你實干+系統運作+與時俱進+堅持,你總能找到生存的法則。但聰明人卻能找到更好的方向和途徑,他們活得更輕快,自在。


而我們,選擇米飯快餐這個品類,注定不是明智之舉。這是一個需要笨功夫的類別,需要蠻干+苦干+巧干的類別,而巧干,我們正在學習中。


我們相信2年內大家將見到一個全新的72街及系列子品牌,但不多,都是基于我們系統平臺的那么1、2個吧!這是一條長征不歸路!擁抱變化,順勢而為!期待72街華麗升級與蛻變!

扯遠了,我還是說回快餐選址這一塊吧!基于72街還在不斷的壯大發展,我僅僅從過去和現在的經歷中努力去回憶,去抓取一些碎片的經驗,給那些特別是初創型的品牌一些參考,集思廣益,共同進步!

我們創業起步的第一批三家店是08年6—9月一口氣開業的。全部在廣州,當時初生牛犢不怕虎,心中裝著滿滿的信心和三個合伙人合計近40年的餐飲從業經驗(此處是自嘲式的玩笑),我們野蠻的把其中2家店都與真功夫挨在一起,體育西是前后相鄰,正佳廣場是樓上樓下。圈內的朋友應該明白這兩個商圈對于品牌立足的重要性。


為什么一定要開在真功夫旁邊?那個時候真功夫在快餐市場如日中天,我們的這種行為叫傍大款!其作用是引起話題,博人眼球,在你的眼皮子底下模仿,你會試一下嗎?


當然,我們這樣的決定是經過思考的:一是把商圈做透,希望成行成市,優勢互補;二是充分了解這兩家真功夫的經營狀況非常優秀,挨在一起人流量是有保障的。三是借勢營銷,我們自認為與他有鮮明的差異化,刻意主動競爭,彌補他的營養有余,美味不足的特點。


前期的運營還是成功的,基本達到了迅速提升知名度的影響。加上我們的出身背景,第一商業網不停的追蹤報道,我們內心的優越感及信心之火也空前強大。可惜當年10月爆發全球金融危機,我們在快餐市場最旺的季節所開設的三家店也迅速冷卻下來,經營立馬陷入困境。09年一整年我們動彈不得,堅守加不斷調整是主旋律。


這三家店,一年多的時間內我們不斷縮小和真功夫的差距,辛苦的付出總是有回報的,我們終于還是挺過來了。如果今天讓我再來一遍,我想我還是會在開始運用傍大款的選址策略。


觀點五:初創餐飲品牌,參考傍大款策略,但一定要傍準誰是真正的“大款”


它的好處在于你不必在商圈調研上花費太多的成本,傍在大款旁邊你的身價也會增值,從而不斷強化有他就有你的印記。當年,真功夫起步階段我們同樣也這樣,哪里有麥當勞或肯德基我們就撲向哪里,調研成本省了很多,成功率也會高些!聰明的說,這是借助社會資源!

多年的好兄弟,如今就職“都市麗人集團”的全國發展總監李瑞慶提醒我,訓練對于選址尤為重要。誠然,沒有人天生會了解商圈,沒有人天生會談判,沒有人天生會知道開餐飲要什么房產條件。一切都需要演練,培訓。這里,我重點推薦選址培訓的第一課應該是理解你的品牌。


俗話說知己知彼百戰百勝,這種理解是全方位的,從你的品牌由來,產品線,運營模式,廚房結構,到工程條件,顧客構成等。開發團隊的伙伴最好經過營運系統的歷練,這對以后他的職業發展和品牌選址大有幫助。往往在與業主第一次接觸時,你對品牌理解越深,你就越能感動對方,因為你了解你自己!

這種培訓需要靜下心來總結。又比如商圈的選擇,建立在大量的樣本基礎數據的前提下,我們能判斷快餐最適合生存的商圈是“一批鐵公雞”(醫院、批發市場、鐵路、公路,機場。注:鐵公雞策略對快餐業選址總結到位),因為在這些地方快餐是硬需求,對于效率的要求也契合快餐屬性。那么有的放矢的打法會精準很多,成功率會高很多。

觀點六:訓練是提升選址成功率的利器


我們做開發的團隊伙伴并沒有時時刻刻泡在街道上,走在購物中心里,那么抽時間定期回到辦公室頭腦風暴一下,定期整理一下不同渠道的信息,探討總結各自遇到的開發問題和阻力,定期換位思考演練一下談判技巧,多與人交流也是一種訓練,多學習別人的講話技巧,多訓練自己用通俗的語言把看似專業的問題講清楚。


我們需要正式或非正式的形式,開會,上課,娛樂都好,增進對品牌的把握,加強對市場需求的了解,不斷通過訓練提升戰斗力,慢慢的你就能獲得成就感!

開發選址,其實也是一種投資行為。一般一個合同期內的總租金從幾百萬到過千萬不等。我們每簽一個租賃合同,就意味著一筆若干年內近千萬的生意成交。


我們每一個選址人員就是促成這筆買賣的決策者,應該要有神圣感。基于品牌的理解,選址必須需要符合市場的需求。意思是說,我們究竟開多大的店是最合適的。這一點對于餐飲投資至關重要。因為租金是按面積計算的,裝修是按面積計算的,平效也是按面積計算的。


這里涉及兩個概念:一是租金比,二是投資額。(腦補下)租金比衡量的是我們對生意的預判,到底預估的營業額準不準,租金相對是已知信息,只有生意預估需要專業的調研和計算,這是最重要的一環,它決定了我們對店址的取舍態度。


目前租金比在10%—15%尚屬正常,超過15%就屬于偏高了,要慎重,超過20%基本就幫業主打工了。而投資規模我們是可以左右的,首先拿面積開刀,未來的趨勢是小而優的餐飲瓜分天下,我們必須做減法和優化自己的后廚空間,從而縮小餐廳的實用面積,這結果就是省投資。


72街最近2年的標準實用面積從過去的250—300平方已下降到150—200平方,極限面積100方我們也可以設計出來一個標準餐廳,結果是年度店均投資總額降低30%那么生意呢?面積縮小,生意不受影響,這是面對近年來三高(租金、原材料、人工)成本不斷攀升的對策之一。而業主的鋪位不會對你量身定做,我們必須靈活應對,寧可租緊湊些也不要求排場。不然,就算你留個后備裝修區也會如鯁在喉,浪費錢。

觀點七:根據商圈類型,餐飲選址要從源頭上嚴控投資


通過精準預估生意找到鋪位談判的契合點,設定合理的租金比目標,通過面積控制投資總額,降低折舊,所有的一切都是為了提升選址開發的成功率。

再次回想起04到07年,還是在真功夫做老總的經歷,三年里我大概開了80多家新店。我像一個賭徒,也像江湖殺手,東一榔頭,西一棒子的野蠻開店。


最快的合同從談判到簽約用了2個小時就解決了(北京路店)。租金還不便宜,起步年租金過300萬,我的信心來自于我們團隊的預估,年營業額過1000萬,那真是一件藝術品,開業后生意和我們預估的相差不過5%。


品牌有張力,高速擴張期,需要大刀闊斧,成效也很不錯。到了后期,這種放養式的玩法越來越顯示他的弊端,沒有系統,靠個人英雄主義的游擊戰絕不會長久。


我敬佩老板的魄力,08年初從上海肯德基總部三顧茅廬不惜重金引進專業開發選址人才孫勇,作為真功夫全國發展中心的領頭人。中國餐飲界,運營要學麥當勞,選址開發則看肯德基。孫總的加入,徹底讓真功夫的開發體系裝備了正規軍的思想。


系統不斷的建立和完善,人才梯隊不斷的建設和納新,作戰范圍擴展到全國,新店選址開發也走上了良性增長的道路,成為真正意義上的全國品牌。遺憾的是與孫總共事時間太短,沒有系統的吸收選址的整個邏輯思想,到今天內心都在隱隱作痛啊!

觀點八:不同時期啟用不同的選址人才


局部戰役和統帥全局對選址能力的需求不一樣,不要舍不得花錢投資在人身上,特別是開發,你用對一個人,他開多一家成功店創造的價值就養活他自己了。這是保障你的品牌良性健康發展的關鍵。其他領域也都一樣,找對人,用好人!

談了這么多,感覺還有很多選址的策略,技巧,專業工具的使用等我無法全部呈現,說實話我也還在不斷學習,活到老學到老吧!比如:


* 沒有鋪位是非簽不可的!
* 利潤是談判談出來的!
* 讓對方先開條件!
* 招牌位越多越好!
* 選址決策要快人一步!
* 好鋪位可先交訂金!
* 吃虧就是福!
……

選址這門學問太廣博,太不可控,因地制宜的把握每一個店址,踏踏實實的做好每一項調查是關鍵。選址也是一門概率學,我們所做的每一項工作無非是為決策店址提高贏的機會,或許我們的思維在當今這個是“互聯網+”的時代已經落后,應該還有更先進的工具提高我們的成功率,我期待著同行們用智慧為所有開餐飲實體店的朋友在選址領域指點迷津,開創未來!為中國餐飲業做出幾個世界級的品牌而努力。


72街已經歷7年之癢,我們一直在路上!文中的觀點多有疏漏,權當拋磚引玉,感謝大家的支持!




  談到總結,經好大哥周明先生的點撥,總要整出幾條原則幾條心得方顯專業和權威。好吧,我試著拋出如下原則,請君逐一核對。


餐飲選址的8大謹慎法則:


1、下行商圈要謹慎;

2、燈下黑要謹慎;

3、樓中店要謹慎;

4、畸形房產要謹慎;

5、買肥搭瘦要謹慎;

6、新盤新場要謹慎;

7、二房東要謹慎;

8、決策機制含糊要謹慎。


選址之殤一:
新場有風險,入市當謹慎!




案例:


  東莞虎門國際購物中心店如果熟悉東莞虎門的朋友,你一定當初會認為虎門國際購物中心是個不錯的項目。區位優勢明顯,比他早開業的地標廣場要好至少一條街吧,周邊有虎門汽車站,鎮區核心商圈的五星級龍泉大酒店,邊緣密集的居民區,自身配套虎門第一家巨幕影院,主力店大潤發等。

  然并卵,一切看似天時地利的優勢,因為招商的問題,資源整合的能力不足,品牌落位規劃的欠缺,因為人的問題,當初還找關系拿位置的商家,大多以欲哭無淚收場。

  我們實力弱,比不了鄰居麥當勞,當我們關店時他還在奄奄一息的站著,像一個維護了尊嚴的爺們站著!那是我見過生意最差的麥當勞,最低的時候估計一天不過3000元。

  其實當時我看好他引入了主力店大潤發,在簽合同時還特別留意餐飲集中的區域在哪,能否成行成市形成品牌聚力,是否在逛街購物人流的動線上,還委托朋友幫忙靠在麥當勞這顆大樹隔壁。

  可是,可是,當我們進場籌建時,露天的廣場通往地下餐飲區突然多了天花,開發商為了擴大招商面積創造業績也是拼命利用空間做加法,犧牲原本的功能定位,更不在乎已進商家的存活,品牌布局混亂,動線破壞,可見度不高,廣告位設置不夠等等諸多因素,我們終于走進了自掘的墳墓。

  我們撤時,原本招商的團隊換了好多新面孔,還說你們可以在一樓街鋪上挑一挑,看看能否有機會搬上街鋪從頭來過,對不起,我們無能為力,一個開局長達1年以上都還沒有起色的購物中心給顧客和商家的打擊是毀滅性的。

總結:


  在二三線城市,這樣的項目,在建的,準備建的,建成放空的,應該隨著中國的造mall運動還有好多,我們應該更多關注開發商的開發,規劃,招商,運營,營銷,物管等綜合實力,特別是私人老板,土豪的項目,千萬不要被他的招商推廣誤導,要有自己的判斷,寧可等開業后第二波品牌調整時找機會進入,也不要貿然第一個吃螃蟹。

  至今,這家店與我內心都還沒徹底平復的悔悟之痛一直提醒我,新場有風險,入駐要謹慎!


選址之殤二:
單體樓中店,一年后不見




案例:


  廣州體育西路城建大廈4樓店11年在調查這個項目階段時,越秀城建集團總部還在這里辦公,原來的店址所在是一間超大飯堂。目標顧客就是本座大廈和附近幾個甲級辦公樓盤的白骨精們!當時我們數出的就餐人流量一天至少2000人,這個基數對于整棟30多層的大樓只有獨家餐飲配套的我們按道理是得天獨厚的優勢。

  可是,等我們開業后,形勢轉直下,一天不到1000人的消費遠遠不足以支撐我們的投資,更別提收益了。為什么?因為過于自信,過于盲目,我們干了迄今為止最大面積的店——900平方。

  感謝業主對我們非常關照,以低于寫字樓的租金價格優惠照顧我們的餐飲配套項目。可是,我們阻止不了陸續有樓層清空的搬離,我們阻止不了越來越多周邊餐飲配套樓盤的增加掠奪,我們阻止不了法律賦予人們的權利,周末節假日休息時大樓人去樓空的寧靜,我們同樣也高估了原飯堂顧客的消費能力!一切不以我們的意志為轉移。

  況且,在純辦公區,敢把快餐店開上辦公大樓4樓做店中店,周六經營一餐而周日全天休息停業的經營狀況,今天回想起來,我都找不到當初的魄力,肯定吃了豹子膽。

總結:


  結果可想而知,堅守一年后,黯然關店。拿大面積的超級投資損失,盲目樂觀生意爆滿而經歷現實殘酷打擊的心靈創傷,今天還在隱隱作痛。

選址之殤三:
為結果負責,要勇敢的說NO!




案例:


  東莞世博廣場店當年我們選址的決策機制是董事會3人,看項目時每人2票,獲得5票通過的新店址就可以簽約。事實上這家店是勉強得到的5票,更多的目的為了沖指標。

  本質失誤是思想有依賴,因為開錯了集體承擔責任,開發的兄弟看到老板都決策了,報告就按經得起財務指標推敲的數據做。多么和諧啊!一切順理成章的進行著,店開出來就現了原形。生意不好,煎熬滿了一年也被迫關門大吉。

總結:

  

  事實上東莞近年的經濟持續走弱,人口急劇減少,三來一補的經濟模式已不再青睞這座城市,而且店址并不處在世博商圈的人流動線上,租金還貴,門口因為城軌工程,還要等兩年才完工,極大影響顧客出行的便利性,諸多不利因素我們本應預判得到,可是,我們還是步入泥潭。

  我應該負全責,因為我是公司負責開發的副總裁,本著為業績負責的心態,以后我要勇敢的說

  NO!直到今天的內心不安與愧疚,久久不能釋懷。這也是成本,也是血的教訓!

選址之殤四:
二房東,千萬別當真!




案例:


  廣州環市東店這個項目是72街處在積極進取時期的敗筆。
  

  向來在圈內我以賭徒身份自居,這家店從一開始我們就知道它的消防有硬傷。但之前一路做開澳門街,經營10年有余,我想,別人能做我就可以做。

  事實上籌建到開業很順利,開業后生意上升趨勢明顯。但二房東是個混蛋!他作為二包租,定位所承租的近2000多方的項目嚴重失誤,將過氣服裝擋口塞滿除了兩個餐飲外的所有區域,該區域雖然是街鋪,但畢竟在二樓,又臨近春節開業,珠三角城市的特點,特別是深廣莞,基本大部分城市建設者在春節都會離開回老家。

  春節期間本身是快餐業態生意的淡季,生意要守的。這老兄可倒好,開業剛剛3個月就開始拖欠大業主租金,他確實也損失很大,包下這項目改造據說投入了4百萬,加裝扶手梯,做外立面改造等,但無論如何,他違約了,殃及池魚。

  后來消防報建遲遲也解決不了,大業主強行收回房產,我店無辜的躺槍身亡。

總結:


  我想這樣的情況在行業內應該有很多,中國商業地產的特色吧!有很多人在特定的時期,靠二手甚至三手商業房產的倒騰發財,而我們作為實體品牌,千萬要小心各種陷阱。

  所以我們制定了絕不與三房東簽約的天條。與二房東簽約,必須拿到大房東的同意轉租證明書面文件。做生意有很多風險,而能控制的風險必須掃清障礙,排除隱患。

選址之痛一:
眼光要看后兩年!




案例:


  專業批發市場商圈店5年前,當互聯網經濟對老百姓的日常生活還沒有明顯影響的時候,各種批發市場的經濟是非常活躍的。經濟的活躍是由人帶動的,只要有人,快餐就不用擔心。
  

  而近年來,當淘寶,京東,天貓等越來越影響人們日常生活的時代來臨時,一切經濟消費的變化令人措不及防。就在去年末,我一口氣簽了幾個批發市場商圈的店,有些還是今年開業的項目,一切都不一樣了。

  原來的固有認知不成立了,這類商圈的人去哪兒了???稀少的人流,冷清的生意,空蕩蕩的大堂,與往日記憶中欣欣向榮的商貿景致恍如隔世。


總結:


  我踏空的失落徹底擊垮了我萬丈的豪情,如今的批發市場不要再碰了,我投降,每月的巨虧讓我活的揪心難受,這是趨勢嗎?希望整個批發市場的實體經濟能鳳凰涅槃,早日走出低迷的狀態。

選址之痛二:
你看到的不一定是真的!




案例:


  天河崗頂百腦匯店這個項目位于廣州傳統電腦相關產業的集散地。因為川流不息的人群,我認為72街生存沒問題,實際是我看到的是假像。

  因為從消費者的構成分析,這條街的人流停留性差,而且都是以物流打包送貨路過為主的人群,我的店還是在該死的一樓半,還要縮進路面20米,業主把它當首層招租,租金過10萬每月。

  出來混遲早要還的,作為賭徒,我輸得好慘。如果租金減半我確實還可以維持,但血淋淋的市場擺在這里,我只能含淚隱忍內心的苦楚。希望業主繼續支持我們,我們也努力調整模式,希望能找到業績增長的平衡點!

總結:


  這是一個典型的燈下黑案例,我們選址判斷的標準看來光憑人流數量是遠遠不夠的,我們還要考量有效人流。經濟基礎決定上層建筑,消費能力必須要和品牌屬性匹配你才能精準定位。


選址之痛三:
畸形房產結構,倍受折磨




案例:


  廣州崗頂摩登百貨店你見過一家快餐店從大門到后門縱深跨度70米的距離嗎?這個項目就是這么畸形,像智利地圖,狹長窄淺。
  

  這家店原本是部隊的停車場通道,由于地理位置實在太好,有本事的人就加建起建筑用來做商業。從破舊的房梁結構可以判斷當年起樓的粗制濫造。
  

  為了在這個商圈占據一席之地,我們不惜代價幾乎對整個臨時建筑進行了加固,外立面改造等,投資巨大,差不多用了兩家標準店的投資開出這家店,事實上開業后生意一直平平。賺錢是黃粱一夢,等到期想必不會續約了!


總結:


  如果,這家店是正常投資,我想我也不會心里流血了。他的價值就是增加我選址失敗的案例,加厚我內心自責的砝碼。而我希望,這個案例唯此一個吧!

  那么再來一次,我會仔細推敲投資預算,我會仔細預想顧客體驗,沒有人愿意吃個快餐還來個50米散步才找到柜臺的。

選址之痛四:

戰略捆綁,作繭自縛!



案例:


  某戰略合作項目店這個項目純粹是買一搭一的結果。在連鎖餐廳,這種所謂的戰略捆綁合作常有。你心目中的目標位你非常想要,但業主也夠強勢。他希望你買塊肥肉的同時也能消化一塊瘦肉。當品牌階段不匹配時,力勸大家別像我這么二哥,啥都欣然接受。結果,表現不好的店月月會跟你算賬的,也許你兩家店合在一起總體虧損都不一定。這么干,財務數據要你每月都會傷痛一次。


總結:


  殤痛的好處是讓人更加冷靜和清醒,總有一些雷池我們不能逾越,所以72街的開發又整出如下天條:
1、三房東絕不簽約;2、房產有瑕疵勿入;3、沒有產權不談;4、不在人流動線上不談;5、招牌位不好不談;。。。


  總之,以上72街選址的四殤四痛(囊包了72街創業7年來60家分店所關掉的4間餐廳和目前還在不停虧損的4間餐廳),我從失敗的角度進行了剖析,失敗是成功之母,教訓是花錢買來的,特別自己切身的經歷,尤為慘痛,希望記錄下來,讓同行的朋友不要僭越陷阱,把好每個新店的選址關!寫完這些字,心里還是很沉重。

  凡夫俗子,孰能無過!知錯能改,善莫大焉!我并沒有原諒自己,本著踏足中式米飯快餐就是死磕笨功夫的心態,我們一直會在路上。


  回顧是為了警醒自己和團隊:我們腳下的路才剛開始,我們的目標是把72街做成百年品牌,我們的初心要為中國快餐行業的發展貢獻一己之力。祝我們好運!也祝投身餐飲行業的新老朋友好運!讓我們在這個沒有秘密的世界,共同學習,共同成長!


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